Réponses à vos questions - Cabinet Rhoul, Architecte dplg

• Apparemment le volume de la pièce est assez important ! Un caisson au plafond de la zone cuisine ne ferait que marquer cet espace par rapport au reste… Ce qui certainement apportera du charme à votre appartement. Reste à savoir si la hauteur sous plafond permet l’installation du nouveau faux-plafond, ainsi que son épaisseur ? Donc, question à étudier… Le caisson devra s’harmoniser (dans ses proportions) en fonction de la hauteur de la pièce : 2.80 m sous plafond ce n’est pas 2.50 m.

• Bien entendu cela dépend de l’implantation de la maison sur le terrain, si le règlement du POS (COS, marge de recul, alignement etc.) exige des contraintes, vous ne pourrez pas y déroger ! Ici je ne peux pas vous en dire plus, car je n’ai pas assez d’information… En mairie, procurez-vous l’extrait du POS de votre secteur et vérifiez sur vos plans.

• Ce sont : le POS ou le PLU, sinon le règlement de copropriété ou de lotissement ou encore les usages locaux qui régissent la réglementation dans ce domaine, en l'absence d'arrêtés locaux ce sont les règles du Code Civil qui doivent être appliqué. Ces usages peuvent donc déroger aux règles du Code Civil. La thèse de la réglementation locale (POS, PLU etc.) en la matière s’appui également sur des considérations d’harmonie et de continuité paysagère… La référence, concernant l’altitude à prendre en compte ne sera pas votre terrain (+80 cm) mais les terrains de l’îlot ou du quartier de votre résidence. Pour lever le doute, je vous invite à consulter le service de l’urbanisme, ils vous apporteront une réponse exacte et personnalisée en s’appuyant sur les pièces graphiques et règles locales en vigueur.

• Non, à ma connaissance rien ne réglemente l’affichage d’un terrain à vendre… Le vendeur n’est même pas obligé de l’afficher !

• J’aurais été ravi de pouvoir vous aider d’une manière exacte et précise…, je n’ai malheureusement que ceci à vous proposer : Cette image, qui illustre une espèce de cutter ou scie de sabre :

• Si vous ne dépendez pas d'un règlement de copropriété ou de lotissement, vous devez vérifier auprès des services concernés : Mairie, services de l'urbanisme et auprès des services de la DDAS (Direction Régionale ou Direction Départementale des Affaires Sanitaires et Sociales) les règlements en ce qui concerne l’autorisation de votre voisin d’exercer son activité et les contraintes auxquelles il doit se soumettre.
S’il n'y a pas de réglementation (POS, PLU) ou d'usages locaux en vigueur. Ce sont les règles du Code Civil qui doivent être appliquées. D’autre part, la jurisprudence a toujours admis que l'exercice abusif d'un droit (si le garage est dans son droit) implique une faute, dans la mesure où l'acte excède les prérogatives normales ou a été accompli dans l'intention de nuire. Abuser de son droit entraîne alors condamnation et réparation.
Votre recours : Si vous considérez être victime de nuisances répétées de la part de votre voisin, vous pouvez intenter une action soit sur le fondement d'une réglementation spécifique soit, d'une façon plus générale, sur le fondement de troubles anormaux de voisinage. Aucun texte législatif ne précise le caractère anormal d'un trouble. La jurisprudence a tenté de définir la portée et les limites de cette action. Les tribunaux reconnaissent le bénéfice du recours à toute personne souffrant d'un inconvénient anormal de voisinage, même en l'absence de toute infraction aux règlements en vigueur ou de faute de l'auteur du trouble. Les juges apprécient souverainement, en fonction des circonstances de temps et de lieu, la limite de la normalité des troubles (notamment au regard des habitudes de vie du quartier ou de la résidence). Pour entamer une telle action, vous devez au préalable réunir les éléments de preuves qui constatent le caractère anormalement gênant du trouble (constats d'huissier, photographies, témoignages des voisins...).
Vous devrez faire appel au service d'un avocat et saisir par son intermédiaire le Tribunal de Grande Instance du lieu de votre résidence.
- Préalablement, dans le cadre d'un recours amiable, mettrez en demeure votre voisin de faire cesser le trouble anormal (recommandé avec AR).
- Malgré tout tentez, afin d’éviter des coûteuses procédures…, d’écrire au maire (recommandé avec AR) en joignant la copie du dossier que vous avez constitué en lui signalant : que s’il n’y a aucune bonne volonté de la part de la commune d’apporter une solution aux nuisances, que vous serez amené à transmettre votre dossier en préfecture et à la DDASS et déposer une plainte au Tribunal de Grande Instance. Sans aucun doute, il vous répondra, s’il n’est pas forcé de prendre les mesures qui s’imposent.

• Si j’ai bien compris la configuration de l’empiètement du voisin : il pénètre dans votre terrain par son sous sol ! Vous devez vérifier si les ouvrages intrus appartiennent bien à votre voisin. Il peut être question d’une cave (ou d’une simple citerne) condamnée et vous appartenant ! Si vous ne savez pas le faire, un Géomètre pourra vous y aider. Vérifiez par la suite dans vos documents notariaux, s’il y a une servitude au niveau du sous-sol de votre terrain, cela arrive ! Consultez éventuellement votre Notaire à ce sujet. Dans le cas ou l’empiètement du voisin se vérifie, tentez un accord amiable avec lui (suppression des ouvrages, indemnités etc.) les accords devront être faits par écrit. Le voisin ne peut pas prétendre ou revendiquer « une situation acquise » si la situation a plus de 30 ans car cette règle ne fonctionne pas dans le cas d’ambiguïté (le délit est caché sous terre). S’il y blocage du voisin et après lettre de mise en demeure, munissez vous de vos arguments (correspondances avec le voisin, vos côtes, photos, relevés d’un Géomètre) et faites constater par un Huissier de justice. A partir du dossier constitué, (compris les justificatifs notariaux, surface, emprise de votre parcelle et cadastre), déposez une plainte au Tribunal de Grande Instance via un avocat.

• Ce que vous me dites au sujet de cette vieille loi, vous me l’apprenez !! Je n’en ai jamais entendu parler depuis 25 ans de carrière… Par contre, je garde précieusement votre e-mail et je vous promets de vous apporter une réponse dès que j’ai accès à cette information.

• Lorsque j’ai un doute concernant la nature du terrain sur lequel je construis, je fais réaliser une étude géotechnique. Cette prestation est faite par un bureau dont c’est le métier. Elle comprend les sondages, une reconnaissance des sols, un rapport d'étude, le prédimensionnement des fondations et les notes de calcul correspondantes.
D’autre part, vous pouvez partir de l’hypothèse que vous pouvez construire, il est exceptionnel de ne pas pouvoir construire à cause de la nature du sol ! L’important est d’adapter le type de fondations à la résistance de votre sol.
Renseignez vous également auprès de vos futurs voisins, ont-ils eu quelques soucis de ce côté…

• Les blocs béton d’angle, devront constituer les chaînages verticaux donc contenir les fers nécessaires aux liaisons murs / planchers / fondations :
- Armature de chaînage 4 filants à noyer dans les blocs d’angle ;
- Équerres de liaison pour effectuer les liaisons entre la semelle de fondation et le chaînage vertical ou ancrage dans la dalle.
Concernant votre question, selon le DTU 20.1. il sera utilisé un béton ayant la consistance d'un coulis. Les chaînages verticaux seront coulés en phases de 1,20 m de hauteur. Donc pas au fur et à mesure.
Arrosez l’angle avant de couler. Pour vibrer, remuez les fers.

• Mis à part que votre cloison de doublage soit en briques de 5 cm, c’est apparemment un doublage ! Et les menuiseries ne sont pas à fixer sur le doublage, mais sur le gros œuvre !! Observez les pattes de scellement de la menuiserie.
Trois types de poses sont généralement en usage :
- En feuillure : La menuiserie est alors plus grande que l’ouverture et vient se placer dans la feuillure. Ce type de pose est fréquemment utilisé lorsqu’on remplace complètement une menuiserie.
- En tunnel : La dimension totale de la menuiserie est égale à la dimension de l’ouverture.
- En applique avec isolation (Ici votre cloison de doublage) : La menuiserie doit être plus grande que l’ouverture. Ce type de pose est utilisé lorsqu’il existe un doublage isolant. Notez alors l’épaisseur de l’isolation pour définir la taille des tapées nécessaires.

• Si vous ne dépendez pas d'un règlement de copropriété ou de lotissement, vous devez vérifier auprès des services concernés : Mairie, services de l'urbanisme, Chambre d'Agriculture s'il n'y a pas de réglementation ou d'usages locaux en vigueur. Ces usages peuvent déroger aux règles du Code Civil. En l'absence d'arrêtés locaux ce sont les règles du Code Civil qui doivent être appliqué.
Je vous expose ci-dessous, pour information, ce que dit ce Code Civil à travers les articles 671 à 673, mais vous constaterez que votre cas (gène d’un propriétaire causée à son locataire), n’est ni traité ni sous entendu, voir donc la jurisprudence plus bas dans ma lettre :

Art. 671 : Il n'est permis d'avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite de la propriété voisine qu'à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants, ou par des usages constants et reconnus, et à défaut de règlements et usages, qu'à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, et à la distance d'un demi mètre pour les autres plantations.
Les arbres, arbustes et arbrisseaux de toute espèce peuvent être plantés en espaliers, de chaque côté du mur séparatif, sans que l'on soit tenu d'observer aucune distance, mais ils ne pourront dépasser la crête du mur.
Si le mur n'est pas mitoyen, le propriétaire seul a le droit d'y appuyer les espaliers.

Art. 672 : Le voisin peut exiger que les arbres, arbrisseaux et arbustes, plantés à une distance moindre que la distance légale, soient arrachés ou réduits à la hauteur déterminée dans l'article précédent, à moins qu'il n'y ait titre, destination du père de famille ou prescription trentenaire.
Si les arbres meurent, ou s'ils sont coupés ou arrachés, ils ne peuvent être remplacer qu'en observant les distances légales.
Obligations d'entretien et d'élagage
1. Tout propriétaire est tenu de couper Les branches de ses arbres qui dépassent chez son voisin, au niveau de la limite séparatrice.
2. Ce voisin n'a pas le droit de couper ces branches qui dépassent lui-même. Mais il a le droit absolu d'exiger qu'elles soient coupées au niveau de la limite séparatrice. (Droit qui ne se perd jamais - Cassation civile 17 septembre 1975) et même si l'élagage risque de provoquer la mort du dit arbre - Cassation civile, 16 janvier 1991. Chambre 3.
3. Dans le cadre d'une location, les frais d'entretien et d'élagage sont à la charge du locataire. (Décret du 26 août 1987).
4. L'obligation de la taille d'une haie peut être reportée à une date ultérieure pour effectuer cette dernière durant une période propice. (Cour de cassation de Paris, 27 septembre 1989)

Art.673 : Celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper. Les fruits tombés naturellement de ces branches lui appartiennent. Si ce sont les racines, ronces ou brindilles qui avancent sur son héritage, il a le droit de les couper lui-même à la limite de la ligne séparative. Le droit de couper les racines, ronces et brindilles ou de faire couper les branches des arbres, arbustes ou arbrisseaux est imprescriptible.

Ceci dit, il existe une jurisprudence concernant l'abus de droit :
Les plantations peuvent occasionner des troubles anormaux sur les terrains voisins (voir cas d’un propriétaire sur son locataire ? je n’ai aucune information à ce sujet) et ces derniers sont en droit d'exiger de faire cesser ce trouble et de plus demander des indemnisations pour les préjudices subis, même dans le cas où les distances de plantation ont été respectés.
Exemples pouvant être considérés comme troubles anormales ou excessifs :
- Les racines d'arbres qui détériorent les revêtements de sol du voisin, son chemin d'accès.
- Les feuilles qui provoquent des nuisances : gouttières, canalisations bouchées.
- Les pertes continues d'ensoleillement tout au long de l'année causées par des arbres persistants.
Jurisprudence :
- diminution de l'ensoleillement et de la lumière (Cass. Civ. 3, 18 juillet 1972, DS 1974. 73),
- diminution de la vue sur un paysage (Cass. Civ. 3, 3 novembre 1977, GP 1978. Somm. 21, DS 1978.434).

Ainsi, la jurisprudence ancienne a toujours admis que l'exercice abusif d'un droit implique une faute, dans la mesure où l'acte excède les prérogatives normales ou a été accompli dans l'intention de nuire. Abuser de son droit entraîne alors condamnation et réparation. Un arbre planté dans le respect de la distance légale peut, parfois, être à l'origine d'un abus de droit. Il suffit d'évoquer une hauteur excessive, un effet de rideau, une variété d'arbre incompatible avec un voisinage normal... Le préjudice éventuel causé par un arbre planté dans les règles ne peut pas justifier une action au profit du voisin, si la situation incriminée ne procède d'aucun acte malveillant et n'excède pas les inconvénients normaux du voisinage.

Votre recours :
Si vous considérez être victime de nuisances répétées de la part de votre voisine, vous pouvez intenter une action soit sur le fondement d'une réglementation spécifique soit, d'une façon plus générale, sur le fondement de troubles anormaux de voisinage. Aucun texte législatif ne précise le caractère anormal d'un trouble. La jurisprudence a tenté de définir la portée et les limites de cette action. Les tribunaux reconnaissent le bénéfice du recours à toute personne souffrant d'un inconvénient anormal de voisinage, même en l'absence de toute infraction aux règlements en vigueur ou de faute de l'auteur du trouble. Les juges apprécient souverainement, en fonction des circonstances de temps et de lieu, la limite de la normalité des troubles (notamment au regard des habitudes de vie du quartier ou de la résidence).
Pour entamer une telle action, vous devez au préalable réunir les éléments de preuves qui constatent le caractère anormalement gênant du trouble (constats d'huissier, photographies, témoignages ...).
Vous devrez faire appel au service d'un avocat et saisir par son intermédiaire le Tribunal de Grande Instance du lieu de votre résidence. Préalablement et facultativement, dans le cadre d'un recours amiable, mettrez en demeure votre voisine de faire cesser le trouble anormal.
Malgré tout tentez, amicalement, d’obtenir l’autorisation de faire couper la cime des conifères au raz de la dalle du balcon, cela vous évitera des coûteuses procédures et peut-être des vengeances…
L’alternative étant de les faire déplacer, a frais partagés, par un spécialiste plus loin dans le jardin.

• La réaction chimique qui permet au béton de faire prise est lente : à peine 50% de la résistance mécanique finale est obtenue au bout de 7 jours. La valeur prise comme référence dans les calculs de résistance est celle obtenue à 28 jours (RC28, 80% de la résistance finale à la compression).
En pratique, 48 heures après le coulage des fondations, les maçons démarrent le montage de leurs parpaings. Après l’installation des premiers rangs, interposition du film d’étanchéité, mise en place du premier plancher : poutrelles, hourdis, chaînage et dalle de compression etc. L’ouvrage peut supporter le montage des 12 ou 13 rangs du rez de chaussée. Comptez environ une semaine de délais pour les parois de ce rez de chaussée, sachant qu’il faudra soigner les chaînages verticaux/horizontaux/raidisseurs, les appuis, linteaux des baies et autres réservations et s’il y a lieu les pointes de pignons plus contreventement ou étayages (le temps de la mise en place de la charpente)…
Après ce délai la charpente peut être mise en place. Bien entendu les délais sont contraints par la taille du pavillon, le nombre de maçons sur le chantier, les conditions météorologiques, l’approvisionnement etc.
Si vous devez souvent faire appel à ces informations, je vous invite à consulter les documents suivants :
DTU 20.1 (Ouvrages en maçonnerie de petits éléments - Parois et murs)
DTU 13.11 (Fondations superficielles)
BAEL (Règles de calcul du béton armé)