Réponses à vos questions - Cabinet Rhoul, Architecte dplg

• Le permis de démolir constitue une forme de sauvegarde du patrimoine bâti, des quartiers, des monuments et sites ainsi qu'une protection des occupants des logements anciens.
La demande de permis de démolir n'est pas systématique ni obligatoire dans toute la France et concerne des travaux de démolition correspondant à la disparition totale ou partielle d'un bâtiment avec atteinte du gros oeuvre, ainsi que les travaux ayant pour objet de rendre les locaux inhabitables (enlèvement des huisseries, des escaliers...).
Voici les situations dans lesquelles la demande s'impose :
- à Paris et dans un périmètre de 50 kilomètres des anciennes fortifications ;
- dans les secteurs sauvegardés et les périmètres de restauration immobilière ;
- dans les zones de protection des monuments historiques ;
- dans les zones de protection de patrimoine architectural, urbain et paysager ;
- dans les zones délimitées par le plan d'occupation des sols rendu public ou par le plan local d'urbanisme approuvé ;
- dans les espaces naturels sensibles des départements ;
- pour les immeubles inscrits sur l'inventaire supplémentaires des monuments historiques.

La demande a beaucoup de similitude avec celle du permis de construire. Ce sont pourtant deux procédures distinctes car l'obtention d'un permis de construire ne vaut pas permis de démolir.
Les propriétaires ou leurs mandataires peuvent solliciter un permis de démolir à la mairie et établir la demande en quatre exemplaires.
Le délai d'instruction est de quatre mois à compter du dépôt du dossier complet.
Le maire, le préfet peuvent être compétents pour délivrer un permis de démolir.
Une décision négative doit être motivée.
L'octroi du permis peut être exprès ou tacite.
Le permis de démolir est valable pendant 5 ans à compter de la notification. Il en est de même si les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à 5 ans.
Le permis de démolir n'est pas exigé lorsque la démolition est imposée par une réglementation administrative ou par une décision de justice, par exemple :
- immeuble menaçant ruine ou déclaré insalubre ;
- démolitiion d'une construction édifiée sans autorisation, en application d'une décision de justice ;
- immeuble frappé d'une servitude de reculement, conformément à un plan d'alignement.

Textes de référence : articles L 430-1 à L 430-9, R 430-1 à R 430-27 et A 430-1 à A 430-4 du code de l'urbanisme.

• Tout propriétaire a le droit de construire sur son propre terrain, jusqu'en limite de propriété, sans besoin de l'accord du propriétaire voisin.

Attention : il est prudent de vérifier au préalable l'exactitude de la limite séparative, car tout dépassement de celle-ci (même de quelques centimètres) constitue un empiètement sur le terrain voisin. Le propriétaire voisin pourra alors exiger la démolition de la construction en saisissant le tribunal de grande instance. Outre le respect de ces règles de droit civil, toute construction doit par ailleurs se conformer aux règles d'urbanisme.

Textes de référence : article R 111-19 du code de l'urbanisme.

• Le point de départ des délais de garantie liés à une construction intervient le lendemain du jour de la réception des travaux. Par exemple : pour une réception des travaux prononcée le 8 juillet 1998, le délai décennal commence de courir le 9 juillet à 0 h.
La réception des travaux a ainsi pour effet de fixer le point de départ des responsabilités et garanties des constructeurs, qui sont les suivantes :
- la garantie du parfait achèvement, d'une durée d'un an ;
- la garantie biennale, de deux ans ;
- la garantie décennale, qui expire dix ans après l'ouverture des délais.

Textes de référence : articles 1792-2, 1792-3, 1792-6 et 2270 du code civil.

• Une clôture sert à enclore un espace, le plus souvent à séparer deux propriétés : propriété privée et domaine public, ou deux propriétés privées.
Le droit de se clore est reconnu par le code civil à tout propriétaire d'un terrain, sous réserve de ne pas supprimer ou rendre incommode l'exercice de servitudes légales ou conventionnelles (droit de passage, servitude d'écoulement des eaux...) ou de ne pas occasionner de trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.
Depuis 1986, l'édification d'une clôture n'est plus soumise à autorisation d'urbanisme mais, selon sa nature et sa situation, peut être subordonnée à déclaration préalable.

1- Nature des travaux visés par le régime déclaratif :
Il s'agit de la création ou de la modification d'ouvrages correspondant à la définition de clôture ci-dessus. Les clôtures peuvent être des murs, portes, portails, ouvrages à claire-voie, en treillis, pieux, palissades, grilles, grillages, herses, barbelés...Ne sont pas concernés :
- les clôtures ne constituant pas des ouvrages : haies vives, fossés ;
- les ouvrages établis pour délimiter les espaces d'une même unité foncière ;
- les clôtures ayant fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme : permis de construire, autorisation de camping, autorisation d'installation ou travaux divers (les demandes tenant lieu de déclaration) ;
- les clôtures habituellement nécessaires à l'activité agricole ou forestière, quelle que soit la situation de la commune.

2- Champ d'application territorial du régime déclaratif de clôture :
La construction d'une clôture est soumise au régime déclaratif dès lors qu'elle est projetée :
- sur le territoire d'une commune dotée d'un Plan d'occupation des sols (POS) rendu public ou d'un plan local d'urbanisme (PLU) approuvé ;
- dans un ancien périmètre sensible ou dans une zone de préemption ou zone faisant l'objet de mesures de protection au titre des espaces naturels sensibles des départements ;
- dans une commune inscrite sur une liste dressée par un arrêté préfectoral, sur proposition ou après consultation du maire.

3- Procédure de déclaration :
La déclaration de clôture est formulée sur le même imprimé que celui de la déclaration de travaux (CERFA n° 10073*01).
Cet imprimé est disponible en mairie, où la déclaration doit être déposée, accompagnée d'un plan de situation du terrain, d'un plan d'implantation du projet et d'un croquis faisant apparaître les dimensions et la nature des matériaux utilisés.
L'instruction est identique à celle de la déclaration de travaux : le délai d'instruction est d'un mois, éventuellement porté à deux mois lorsque le projet est soumis à un régime d'autorisation ou à des prescriptions dont l'application est contrôlée par une autorité autre que celle compétente en matière d'urbanisme (situation du projet dans le périmètre de protection d'un monument historique, par exemple).
La décision est soit :
- positive : les travaux peuvent être entrepris conformément à la déclaration ou assortis de prescriptions pour des motifs d'urbanisme ou d'environnement ;
- négative : un refus est opposé au projet de clôture ; il doit alors être motivé.

Textes de référence : article 647 du code civil articles L 441-1 à L 441-5 et R 441-1 à R 441-13 du code de l'urbanisme circulaire du 25 juillet 1986.

• Le régime des clôtures réglemente l'édification d'obstacles au franchissement de la ligne de séparation de deux terrains contigus.
Tout propriétaire peut clore sa propriété sous réserve de respecter les règles de l'urbanisme et le droit de passage des propriétaires dont les terrains sont enclavés.
Dans certaines zones - communes dotées d'un plan d'occupation des sols (POS), périmètres sensibles, zones de préemption et zones protégées au titre des espaces naturels - une déclaration préalable est nécessaire avant toute édification. Toutefois, cette déclaration ne s'applique pas aux clôtures habituellement nécessaires à l'activité agricole ou forestière. Les propriétaires agricoles ou forestiers peuvent donc se clore librement ; ce droit n'est limité que par le droit de passage des propriétaires enclavés. Cette servitude est considérée comme suffisamment respectée dès que son bénéficiaire a la possibilité d'ouvrir la clôture.
Attention : le droit de se clore est susceptible "d'abus de droit". Un propriétaire qui exerce son droit uniquement dans le but de nuire à une autre personne peut être condamné à réparation.

Textes de référence : articles 647 et 682 du code civil article L 441-2 du code de l'urbanisme.